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文章内容
 

 

业主委员会与物业公司签订的合同对业主具有约束力。

2016-12-23 22:29:58
重庆市沙坪坝区人民法院
 
 
民事判决书
(2013)沙法民初字第09605号
 
    原告重庆渝开发物业管理有限公司,住所地重庆市渝中区学田湾正街90号-1,组织机构代码20329108-X。
    法定代表人周某,重庆渝开发物业管理有限公司总经理。
    委托代理人凌忠实,重庆百事得律师事务所律师。
    被告邓某某,女,1981年12月20日出生,汉族,无固定职业,住重庆市九龙坡区×路×号。
    委托代理人谢某某(邓某某之夫),男,中国人民解放军××教员,住重庆市九龙坡区×路×号。
    被告谢某某,男,1975年6月1日出生,土家族,中国人民解放军××教员,住重庆市九龙坡区×路×号。
    原告重庆渝开发物业管理有限公司(以下简称渝开发公司)与被告谢某某、邓某某物业服务合词纠纷一案,本院子2013年9月23日立案受理后,依法由审判员李勤独任审判,适用简易程序并于2013年10月29日公开开庭进行了审理。原告渝开发公司的委托代理人凌忠实,被告邓某某的委托代理人谢某某,被告谢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    原告渝开发公司诉称,被告系重庆市沙坪坝区凤天大道75号凤天锦园小区10-×-×号房屋所有权人。原告与凤天锦园小区业主委员会签订了物业服务合同,约定原告为凤天锦园小区提供物业服务,并对物业管理费、水电公摊费的标准以及逾期违约金进行了约定。被告未交纳2009年4月1日2013年7月31日期间的物管费及水电公摊费,原告多次催促未果。现要求二被告立即交纳2009年4月1日至2013年7月31日期间的物管费7871.15元、水电公摊费412元,共计8283.18元。并以拖欠物管费和水电公摊费为本金,从2011年7月31日起至付清之日止,按每日千分之三的标准计付违约金。
    被告谢某某、邓某某辩称,2009年4月1日至2013年7月31日期间,被告确实未向原告交纳物管费、水电公摊费。未交费的原因是被告至今没有接房,不应交纳上述费用。即使法院认定被告应当承担物管费等费用,被告也不应当支付,理由是:1、原告在房屋保修期内,未尽到联同开发商对被告的房屋迸行保修的责任,存在违约行为。2、凤天锦园小基业主委员会成立时未通知被告参加,且原告未向被告出示过物价局批文及物业服务合同。3、原告未经业主委员会对被告进行催交,其起诉不符合法律规定。4、被告不交物管费等费用有正当理。5、愿告提起诉讼超过了诉讼时效。6、根据重庆市渝价【2004】 778号文规定,空置房只交纳50%的物业费。原告要求被告全款交纳物管费是擅自提价,被告有权拒绝。此外,由于被告不是故意拖欠物管费等费用,不应支付违约金。若法院认定被告应当支付违约金,则原告要求的违约金标准过高,要求法院按照中国人民银行贷款利率予以调整。
    经审理查明,原告系一级物业服务企业。2007年11月15日,原告与重庆市沙坪坝区凤天锦园小区业主委员会签订《重庆市沙坪坝区凤天锦园小区物业服务合同》一份,约定原告为重庆市沙坪坝区凤天锦园小区提供物业服务,合同期限三年(自2007年11月1 5日起至2010年11月15日止),物业服务费选择包干制,住宅按现在执行价1-2楼0.7元,3-18楼1元/平方米/月。该合同期限届满后,原告继续为凤天锦园小区提供了物业服务。
    2011年7月1,原告再次与凤天锦园小区业主委员会签订《重庆市沙坪坝区凤天锦园小区物业服务合同》一份,合同期限五年(自2011年7月1日起至2016年6月30日止),物业服务费选择包干制,按建筑面积计算,住宅1.2元/平方米/月,公共区域水电费按10元/户/月收取。合同第七条双方的权利义务(二)乙方(渝开发公司)的权利义务约定:“6、对欠费业主停止约定服务、在服务区域公示欠费业主门牌号或进行法律诉讼,直至其履行交费义务,并按每日千分之三缴纳滞纳金”。第十条违约责任约定“4、业主或物业使用人违反本合同的约定,未能按时如数交纳物业服务费的,应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。
    被告谢某某、邓某某系重庆市沙坪坝区凤天大道87号附×-×号房屋的登记所有权人。该房屋建筑面积138.16平方米。2009年4月1日至2013年7月31日期间,二被告未向原告交纳物管费及水电公摊费。
    2013年7月15原告向本院提起诉讼,要求二被告支付拖欠的物管费及水电公摊费。2013年8月23,原告向本院申请撤回起诉。本院裁定予以准许。
    另查明,二被告于2009年6月9日向本院提起诉讼,要求案外人重庆渝开发股份有限公司支付逾期交房违约金及损失。2009年8月31日,本院作出(2009)沙法民初字第3129号民事判决书,判决:重庆渝开发股份有限公司以谢某某、邓某某已付房款415719元为本金,按每日万分之二计算,支付谢某某、邓某某2006年5月1日至2009年6月9日逾期交房的违约金。重庆渝开发股份有限公司不服该判决,向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2010年3月22日,重庆市第一中级人民法院作出(2009)渝一中法民终字第7044号民事判决书,判决:一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2009)沙法民初宇第3129号民事判决;二、驳回谢某某、邓某某的诉讼请求。该判决认定重庆市渝开发股份有限公司于2006年4月6日将已取得建设工程竣工验收备案登记证的房屋向谢某某、邓某某进行了交付。谢某某、邓某某不服判决,向重庆市高级人民法院申请再审。2012年6月19日,重庆市高级人民法院作出(2012)渝高法民申字第00746号民事裁定书,裁定:驳回谢某某、邓某某的再审申请。
    原告现起诉来院,要求判如所请。审理中,被告坚持认为其至今未接房,不应支付原告物管费、水电公摊费及违约金。且原告未经催告,无权提起诉讼。即使被告应当支付,空置房也只应按照物管费的50%交纳。被告认为违约金标准过高,要求法院予以调整。
    上述事实,有《重庆市沙坪坝区凤天锦园小区物业服务合同》二份、资质证书、房屋档案查询结果、(2013)沙法民初字第07656号民事裁定书、(2009)沙法民初字第3129号民事判决书、(2009)渝一中法民终字第7044号民事判决书、(2012)渝高法民申字第00746号民事裁定书及当事人双方的陈述等在案为凭,并经开庭质证和本院审查,可以采信。
    本院认为,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。原告与凤天锦园小区业主委员会签订物业服务合同系双方真实意思表示,合同内容不违反法律法规禁止性规定,属有效合同,该合同亦对业主具有约束力。故双方当事人均应当遵循诚实信用的原则,按照合同约定全面履行自己的义务。至于原告在前后两份物业服务合同履行期限之间为凤天锦园小区提供物业服务,在事实上与被告形成了物业服务关系,被告也应当参照原告与业主委员会在此前签订的物业服务合同约定的标准支付原告物业服务费等费用。
    人民法院生效裁判文书确认二被告已于2006年4月6日接房。被告主张其至今未接房,缺乏事实和法律依据,本院对被告的辩解理由不予支持。
    《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外。第一百四十条规定:诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同一履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。原告于2013年7月15日向本院提起诉讼,要求被告支付物管费等费用,诉讼时效中断,至其再次向本院提起诉讼,诉讼时效未超过2年。因此,原告的诉讼请求中从诉讼时效中断以前2年内至起诉前的部分未超过诉讼时效。原告要求被告支付2011年7月16日至2013年7月31日期间的物管费,符合法律规定,本院予以支持。
    则被告拖欠原告2011年7月16日至2013年7月31日期间物业服务费,经原告书面催交,被告在催告的合理期限内仍未交纳,原告要求被告支付上述期间物业服务费,本院予以支持:则被告应支付原告2011年7月16日至2013年7月31日期间的物业服务费3901.65元(138.16平方米×1.2元/平方米/月×23个月16天)。
    原告要求被告支付2011年7月16日至2013年7月31日期间的水电公摊费,未超过诉讼时效,本院予以支持。原告与风天锦园小区业主委员会于2011年7月1日签订的物业服务合同中约定水电公摊费按10元/户/月收取,则被告应按10元,每月向原告交纳。则被告应支付原告2011年7月16日至2013年7月31日期间的水电公摊费235.33元(10元/户/月×23个月16天)。
    关于原告要求被告从2011年7月31日起支付逾期付款违约金的请求。本院认为,原告与业主委员会于2011年7月1日签订的物业服务合同中虽未约定物业服务费、水电公摊费交费时间,但按照交易惯例,业主或物业使用人一般系按月交纳当月费用。被告未按时交纳物业服务费,则应当从应支付物业服务费、水电公摊费的次月起支付违约金。物业服务合同约定逾期付款的按每日3‰计付违约金,过分高于原告因此而产生的损失。现被告要求人民法院予以适当减少,本院予以支持,该违约金标准以按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。则被告应按中国人民银行同期同类贷款利率,从2011年8月1日起,以2011年7月16日至2013年7月31日期间欠付的物业服务费、水电公摊费为本金计付违约金。原告要求违约金计付至付清之日止,符合法律规定,本院予以支持。原告要求以被告欠付的全部物业服务费、水电公摊费为本金计算违约金,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。
    据此,本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
    一、限被告谢某某、邓某某于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆渝开发物业管理有限公司2011年7月16日至2013年7月31日期间物业服务费3901.65元;水电公摊费235.33元。合计4136.98元。
    二、被告谢某某、邓某某于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆渝开发物业管理有限公司违约金,该违约金以被告谢某某、邓某某2011年7月16日至2013年7月31日期间当月欠付的物业服务费、水电公摊费为本金,从2011年8月1日起至付清之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金。
    三、驳回原告重庆渝开发物业管理有限公司的其他诉讼请求。
    未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    案件受理费126元,减半交纳63元(原告已预交),由被告谢某某、邓某某负担。此款于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆渝开发物业管理有限公司。
    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
    双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力,当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的,自本判决内容生效后,权利人可队向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年,该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
 
 
 
 
 判 员   李  勤
二○一三年十二月二十日
 记 员   张玲玲
 
 
 
 
 
重庆市第一中级人民法院
 
 
民事判决书
(2014)渝一中法民终字第03689号
 
    上诉人(原审被告)邓某某,女,1981年12月20日出生,汉族,无固定职业,住重庆市九龙坡区×路×号。
    委托代理人谢某某(邓某某之夫),男,中国人民解放军××教员,住重庆市九龙坡区×路×号。
    上诉人(原审被告)谢某某,男,1975年6月1日出生,土家族,中国人民解放军××教员,住重庆市九龙坡区×路×号。
    被上诉人(原审原告)重庆渝开发物业管理有限公司,住所地重庆市渝中区学田湾正街90号-l,组织机构代码20329108-X。
    法定代表人周某,重庆渝开发物业管理有限公司总经理。
    委托代理人凌忠实,重庆百事得律师事务所律师。
    上诉人谢某某、邓某某与被上诉人重庆渝开发物业管理有限公司(以下简称渝开发公司)物业服务合同纠纷一案,重庆市沙坪坝区人民法院于2013年12月20日作出(2013)沙法民初字第09605号民事判决,上诉人谢某某、邓某某对该判决不服,向本院提出上诉。本院依法组成合议庭,于2014年5月12日对本案诉讼当事人进行了询问。上诉人谢某某、邓某某委托代理人谢某某,被上诉人渝开发公司委托代理人凌忠实到庭参加了询问。本案现已审理终结。
    渝开发公司在一审中诉称,谢某某、邓某某系重庆市沙坪坝区凤天大道75号凤天锦园小区10-×-×号房屋所有权人。渝开发公司与凤天锦园小区业主委员会签订了物业服务合同,约定渝开发公司为凤天锦园小区提供物业服务,并对物业管理费、水电公摊费的标准以及逾期违约金进行了约定。谢某某、邓某某未交纳2009年4月1日至2013年7月31日期间的物管费及水电公摊费,渝开发公司多次催促未果。现要求谢某某、邓某某立即交纳2009年4月1日至2013年7月31日期间的物管费7871.15元、水电公摊费412元,共计8283.18元。并以拖欠物管费和水电公摊费为本金,从2011年7月31日起至付清之日止,按每日千分之三的标准计付违约金。
    谢某某、邓某某茌一审中辩称,2009年4月1日至2013年7月31日期间,谢某某、邓某某确实未向渝开发公司交纳物管费、水电公摊费。未交费的原因是谢某某、邓某某至今没有接房,不应交纳上述费用。即使法院认定谢某某、邓某某应当承担物管费等费用,谢某某、邓某某也不应当支付,理由是:1、渝开发公司在房屋保修期内,未尽到联同开发商对谢某某、邓某某的房屋进行保修的责任,存在违约行为。2、凤天锦园小区业主委员会成立时未通知谢某某、邓某某参加,且渝开发公司未向谢某某、邓某某出示过物价局批文及物业服务合同。3、渝开发公司未经业主委员会对谢某某、邓某某进行催交,其起诉不符合法律规定。4、谢某某、邓某某不交物管费等费用有正当理由。5、渝开发公司提起诉讼超过了诉讼时效。6、根据重庆市渝价【2004】 778号文规定,空置房只交纳50%的物业费。渝开发公司要求谢某某、邓某某全款交纳物管费是擅自提价,谢某某、邓某某有权拒绝。此外,由于谢某某、邓某某不是故意拖欠物管费等费用,不应支付违约金。若法院认定谢某某、邓某某应当支付违约金,则渝开发公司要求的违约金标准过高,要求法院按照中国人民银行贷款利率予以调整。
    一审法院经审理查明,渝开发公司系一级物业服务企业。2007年11月15日,渝开发公司与重庆市沙坪坝区凤天锦园小区业主委员会签订《重庆市沙坪坝区凤天锦园小区物业服务合同》一份,约定渝开发公司为重庆市沙坪坝区凤天锦园小区提供物业服务,合同期限三年(自2007年11月15日起至2010年11月15日止],物业服务费选择包干制,住宅按现在执行价1-2楼0.7元,3-18楼1元/平方米/月。该合同期限届满后,渝开发公司继续为凤天锦园小区提供了物业服务。
    2011年7月1,渝开发公司再次与凤天锦园小区业主委员会签订《重庆市沙坪坝区凤天锦园小区物业服务合同》一份,合同期限五年(自2011年7月1日起至2016年6月30日止),物业服务费选择包干制,按建筑面积计算,住宅1.2元/平方米/月,公共区域水电费按10元/户/月收取。合同第七条双方的权利义务(二)乙方(渝开发公司)的权利义务约定:“6、对欠费业主停止约定服务、在服务区域公示欠费业主门牌号或进行法律诉讼,直至其履行交费义务,并按每日千分之三缴纳滞纳金”。第十条违约责任约定“4、业主或物业使用人违反本合同的约定,未能按时如数交纳物业服务费的,应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。
    谢某某、邓某某系重庆市沙坪坝区凤天大道87号附×-×号房屋的登记所有权人。该房屋建筑面积138.16平方米。2009年4月1日至2013年7月31日期间,谢某某、邓某某未向渝开发公司交纳物管费及水电公摊费。
    2013年7月15,渝开发公司向一审法院提起诉讼,要求谢某某、邓某某支付拖欠的物管费及水电公摊费。2013年8月23日,渝开发公司向该院申请撤回起诉。该院裁定予以准许。
    另查明,谢某某、邓某某于2009年6月9日向一审法院提起诉讼,要求案外人重庆渝开发股份有限公司支付逾期交房违约金及损失。2009年8月31日,该院作出(2009)沙法民初字第3129号民事判决书,判决:重庆渝开发股份有限公司以谢某某、邓某某已付房款415719元为本金,按每日万分之二计算,支付谢某某、邓某某2006年5月1日至2009年6月9日逾期交房的违约金。重庆渝开发股份有限公司不服该判决,向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2010年3月22日,重庆市第一中级人民法院作出(2009)渝一中法民终字第7044号民事判决书,判决:一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2009)沙法民初字第3129号民事判决;二、驳回谢某某、邓某某的诉讼请求。该判决认定重庆市渝开发股份有限公司于2006年4月6日将已取得建设工程竣工验收备案登记证的房屋向谢某某、邓某某进行了交付。谢某某、邓某某不服判决,向重庆市高级人民法院申请再审。2012年6月19日,重庆市高级人民法院作出(2012)渝高法民申字第00746号民事裁定书,裁定:驳回谢某某、邓某某的再审申请。
    渝开发公司起诉至一审法院,要求判如所请。审理中,谢某某、邓某某坚持认为其至今未接房,不应支付渝开发公司物管费、水电公摊费及违约金。且渝开发公司未经催告,无权提起诉讼。即使谢某某、邓某某应当支付,空置房也只应按照物管费的50%交纳。谢某某、邓某某认为违约金标准过高,要求法院予以调整。
    一审法院认为,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。渝开发公司与凤天锦园小区业主委负会签订物业服务合同系双方真实意思表示,合同内容不违反法律法规禁止性规定,属有效合同,该合同亦对业主具有约束力。故双方当事人均应当遵循诚实信用的原则,按照合同约定全面履行自己的义务。至于渝开发公司在前后两份物业服务合同履行期限之间为凤天锦园小区提供物业服务,在事实上与谢某某、邓某某形成了物业服务关系,谢某某、邓某某也应当参照渝开发公司与业主委员会在此前签订的物业服务合同约定的标准支付渝开发公司物业服务费等费用。
    人民法院生效裁判文书确认谢某某、邓某某已于2006年4月6日接房。谢某某、邓某某主张其至今未接房,缺乏事实和法律依据,一审法院对谢某某、邓某某的辩解理由不予支持。
    《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外。第一百四十条规定:诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同一履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。渝开发公司于2013年7月15日向一审法院提起诉讼,要求谢某某、邓某某支付物管费等费用,诉讼时效中断,至其再次向该院提起诉讼,诉讼时效未超过2年。因此,渝开发公司的诉讼请求中从诉讼时效中断以前2年内至起诉前的部分未超过诉讼时效。渝开发公司要求谢某某、邓某某支付2011年7月16日至2013年7月31日期间的物管费,符合法律规定,予以支持。
    则谢某某、邓某某拖欠渝开发公司2011年7月16日至2013年7月31日期间物业服务费,经渝开发公司书面催交,谢某某、邓某某在催告的合理期限内仍未交纳,渝开发公司要求谢某某、邓嬉婷支付上述期间物业服务费,予以支持。则谢某某、邓某某应支付渝开发公司2011年7月16日至2013年7月31日期间的物业服务费3901.65元(138.16平方米×1.2元/平方米/月×23个月16天)。
    渝开发公司要求谢某某、邓某某支付2011年7月16日至2013年7月31日期间的水电公摊费,未超过诉讼时效,予以支持。渝开发公司与凤天锦园小区业主委员会于2011年7月1日签订的物业服务合同中约定水电公摊费按10元/户/月收取,则谢某某、邓某某应按10元/户/月向渝开发公司交纳。则谢某某、邓某某应支付渝开发公司2011年7月16日至2013年7月31日期间的水电公摊费235.33元(10元/户/月×23个月16天)。
    关于渝开发公司要求谢某某、邓某某从2011年7月31日起支付逾期付款违约金的请求。一审法院认为,渝开发公司与业主委员会于2011年7月1日签订的物业服务合同中虽未约定物业服务费、水电公摊费交费时间,但按照交易惯例,业主或物业使用人一般系按月交纳当月费用。谢某某、邓某某未按时交纳物业服务费,则应当从应支付物业服务费、水电公摊费的次月起支付违约金。物业服务合同约定逾期付款的按每日3‰计付违约金,过分高于渝开发公司因此而产生的损失。现谢某某、邓某某要求人民法院予以适当减少,一审法院予以支持,该违约金标准以按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。则谢某某、邓某某应按中国人民银行同期同类贷款利率,从2011年8月1日起,以2011年7周16日至2013年7月31日期间欠付的物业服务费、水电公摊费为本金计付违约金。渝开发公司要求违约金计付至付清之日止,符合法律规定,予以支持。渝开发公司要求以谢某某、邓某某欠付的全部物业服务费、水电公摊费为本金计算违约金,缺乏事实和法律依据,一审法院不予支持。
    据此,一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条,第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
    一、限谢某某、邓某某于本判决发生法律效力后立即给付渝开发公司重庆渝开发物业管理有限公司2011年7月16日至2013年7月31日期间物业服务费3901.65元、水电公摊费235.33元,合计4136.98元。
    二、谢某某、邓某某于本判决发生法律效力后立即给付渝开发公司重庆渝开发物业管理有限公司违约金,该违约金以谢某某、邓某某2011年7月16日至2013年7月31日期间当月欠付的物业服务费、水公摊费为本金,从2011年8月1日起至付清之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金。
    三、驳回重庆渝开发物业管理有限公司的其他诉讼请求。
    案件受理费126元,减半交纳63元(渝开发公司已预交),由谢某某、邓某某负担。此款于本判决发生法律效力后立即给付重庆渝开发物业管理有限公司。
    谢某某、邓某某不服一审判决,向本院提起上诉,请求:1、撤销(2013)沙法民初字第09605号民事判决;2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1、(1)上诉人至今仍未办理接房手续,造成的原因并非上诉人的过错,按照《物业管理条例》规定,物业管理费不由上诉人承担;(2)被上诉人在房屋整改方面存在重大过错,致使上诉人蒙受巨大损失,被上诉人应承担相应责任,上诉人有权不交纳物业管理费。2、(1)按照重庆市物价局渝价(2004) 778号文件第七条规定,未入住的房屋物业管理费应减半收取。(2013)沙法民初字第09605号民事判决书判决上诉人全额缴纳物业管理费适用法律错误;(2)被上诉人在起诉之前,从未通知过本人缴纳物业费,所以,物业管理费的滞纳金应从被上诉人起诉之日起计算。
    渝开发公司答辩称:一审判决认定事实清楚、适用法律正确,请求予以维持。事实和理由:关于上诉人的第一个上诉理由,一审法院已经查明房屋已经交付;关于房屋整改与物业公司没有关系;关于物业管理费减半收取,没有规定;关于物业管理费的滞纳金,一审法院已经查明并相应减少了物业管理费和滞纳金。
    二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致,本院予以确认。
    本院认为,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。本案渝开发公司与重庆市沙坪坝区凤天锦园小区业主委员会签订物业服务合同合法、有效,对全体业主均有约束力。渝开发公司对该小区进行物业服务管理,谢某某、邓某某作为该小医业主,应按照物业服务合同的约定,交纳物业服务费。关于谢某某、邓某某提出至今未接房,不应交纳物业服务费的问题,经查,人民法院生效裁判文书确认谢某某、邓某某已于2006年4月6日接房,故邓某某提出至今未接房,不应交纳物业服务费的上诉理由不成立,本院不予采纳。关于谢某某、邓某某提出渝开发公司在房屋整改方面存在重大过错,上诉人有权不交纳物业管理费的问题,因房屋质量问题,本案渝开发公司并无过错。上诉人提出不交纳物业管理费的理由亦不成立。关于谢某某、邓某某提出物业服务费减半缴纳的问题,渝开发公司与重庆市沙坪坝区凤天锦园小区业主委员会签订物业服务合同中,并无未入住的房屋物业管理费应减半收取约定,同时,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持,故谢某某、邓某某提出未入住的房屋物业管理费应减半收取的上诉理由,因缺乏法律依据,本院不予采纳。关于谢某某、邓某某提出物业管理费的滞纳金应从被上诉人起诉之日起计算的问题,本案谢某某、邓某某因未按时交纳2011年7月16日至2013年7月31日期间的物业服务费;其违约金也相应从未交纳物业服务费的次月起计算。一审法院根据谢某某、邓某某所欠物业服务时间,确定违约金的起算时间并无不当,谢某某、邓某某提出物业管理费的滞纳金应从被上诉人起诉之日起计算的上诉理由不成立,本院不予采纳。
    综上,上诉人谢某某、邓某某的上诉理由不成立,其上诉请求,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
    驳回上诉,维持原判。
    二审案件受理费126元,由上诉人谢某某、邓某某负担。
    本判决为终审判决。
 
 
 
 判 长    孔繁树
 判 员    申和平
 判 员    晏  芳
二○一四年五月二十八日
 记 员    白耀妮
 
 
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    重庆合同纠纷律师称,所谓物业服务合同:是指物业服务企业与业主委员会订立的,规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,由业主支付报酬的服务合同。重庆律师指出,物业服务合同的特征为:1)物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。2)物业服务合同是一种特殊的委托合同。3)物业服务合同是以劳务为标的的合同。4)物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。重庆律师还讲,物业服务合同的分类为:1)根据物业的性质不同,物业服务合同可以分为居住性物业服务合同和经营性物业服务合同。2)按照服务提供的所在阶段不同,可以分为前期物业服务合同和物业服务合同。前期物业服务合同是指在物业销售前,由建设单位与其选聘的物业服务企业签订的合同。
    重庆合同纠纷律师谈到,所谓违约金:是指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约的,应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱,但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效,又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果,因此有的国家将其作为合同担保的措施之一,有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。
 

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